Як замежніку купіць нерухомасць у Грузіі: пакрокавы даведнік 2026

Поўны даведнік для замежнікаў па куплі нерухомасці ў Грузіі. Юрыдычны працэс, неабходныя дакументы, выдаткі, тыповыя памылкі і як іх пазбегнуць.

Кароткі адказ

Замежнікі могуць купляць нерухомасць у Грузіі з 100% правам уласнасці — як і грамадзяне Грузіі. Працэс для гатовых аб'ектаў займае 2–6 тыдняў. Патрэбны толькі сапраўдны пашпарт. Здзелка закрываецца ў Публічным рэестры за 1–2 працоўныя дні.

Хто можа купляць нерухомасць у Грузіі?

Практычна ўсе. Грузія мае адзін з найадкрытых рынкаў нерухомасці ў свеце:

Грамадзяне амаль усіх краін могуць купляць
Без абмежаванняў на тып нерухомасці (кватэра, дом, зямля*)
Не патрэбны дазвол урада
Без мінімальнай інвестыцыі для жылой куплі
Тыя ж правы, што і ў грузін, пасля куплі

Заўвага: сельскагаспадарчая зямля мае пэўныя абмежаванні для замежнікаў. Гарадская зямля цалкам адкрытая.

Пакрокавы працэс куплі

Крок 1: Вызначце мэты (1–3 дні)

Перад пошукам выразна вызначце:

Бюджэт: уключаючы ўсе выдаткі (гл. ніжэй)
Мэта: інвестыцыя (Airbnb/доўгатэрміновая) ці пражыванне
Лакацыя: які раён адпавядае вашым крытэрыям
Тэрміны: калі патрэбна, каб аб'ект быў гатовы?

Пагаварыце з нашым экспертам, каб удакладніць крытэрыі — дапамагаем бясплатна.

Крок 2: Пошук нерухомасці (1–4 тыдні)

Варыянты:

З агенцтвам (рэкамендуецца для замежнікаў): падбіраем нерухомасць па крытэрыях, арганізоўваем прагляды, прадастаўляем рынкавы аналіз.
Самастойна: лакальныя платформы (SS.ge, MyHome.ge), сайты забудоўнікаў. Улічвайце завышэнне цэн на платформах-агрэгатарах.

На што звярнуць увагу:

Рэпутацыя забудоўніка (для першаснага рынку)
Прававы статус аб'екта (абцяжарэнні, іпатэкі)
Фактычная vs. рэкламуемая плошча
Якасць будынка і кіравання

Крок 3: Due diligence (1–3 дні)

Гэта крытычна. Мы правяраем:

Пацверджанне права ўласнасці — прадавец з'яўляецца законным уладальнікам (праз Публічны рэестр)
Абцяжарэнні — няма даўгоў, іпатэк ці юрыдычных прэтэнзій
Дазволы на будаўніцтва — будынак пабудаваны законна?
Платяжы ТСЖ/кіруючай кампаніі — якія бягучыя выдаткі?
Камунальныя пазыкі — няма неаплачаных рахункаў

Крок 4: Папярэдняе пагадненне + задатак (1 дзень)

Калі ўсё ў парадку:

Падпішыце папярэдняе пагадненне куплі (грузінскай і вашай мовай)
Сплаціце задатак (звычайна 10–20% цаны куплі)
Узгадніце дату закрыцця і ўмовы

Крок 5: Канчатковая аплата (1 дзень)

Варыянты аплаты:

Банкаўскі пераказ (найбольш распаўсюджаны — везіце ці пераказвайце USD)
Грузінскі банкаўскі рахунак (можам дапамагчы адкрыць)
Крыптавалюта (некаторыя забудоўнікі прымаюць; на другасным рынку менш распаўсюджана)

Грузінскія банкі не даюць іпатэку замежнікам без грузінскага даходу. Замежныя іпатэкі: магчымы, калі банк вашай краіны крэдытуе міжнародна.

Крок 6: Здзелка ў Публічным рэестры (1–2 працоўныя дні)

Фактычная перадача адбываецца ў Нацыянальным агенцтве Публічнага рэестра (NAPR):

Вы (ці ваш паверны) і прадавец падпісваеце дагавор куплі-продажу
Дакументы падаюцца электронна
Рэгістрацыя звычайна пацвярджаецца таго ж ці наступнага працоўнага дня
Вы атрымліваеце выпіску з рэестра — вы ўладальнік

Крок 7: Пасля куплі

Перарэгіструйце камунальныя паслугі на сваё імя
Наладзьце кіраванне/арэнду, калі гэта інвестыцыя
Разгледзьце страхаванне
Падайце на дазвол на пражыванне, калі дастасоўна (ад 100К $)

Раскладка выдаткаў

Артыкул	Сума
Цана нерухомасці	Ваш бюджэт
Камісія агенцтва	Звычайна 0–3% (плаціць прадавец; удакладняйце з агентам)
Збор Публічнага рэестра	50–150 $ (экспрэс)
Юрыст/натарыус	100–300 $
Падатак на нерухомасць	~1% у год
Агульныя выдаткі на здзелку	~1–3% ад цаны куплі

Грузія мае адны з найніжэйшых транзакцыйных выдаткаў у свеце. Без гербавага збору, без збору за перарэгістрацыю.

Ці трэба прыязджаць?

Не. Мы рэгулярна праводзім дыстанцыйныя куплі:

Праводзім відэа-прагляды і дасылаем дэталёвыя справаздачы
Вы выдаеце даверанасць (можна аформіць у грузінскім пасольстве ў вашай краіне ці праз апастыль)
Падпісваем і рэгіструем ад вашага імя
Аб'ект ваш. Дасылаем зарэгістраваную выпіску.

Тыповыя памылкі, якіх варта пазбягаць

Памылка 1: купля першаснага жылля ў невядомага забудоўніка → Заўсёды правярайце завершаныя праекты забудоўніка. Наведвайце іх. Размаўляйце з жыхарамі.

Памылка 2: пропуск due diligence → Нават на чыстым грузінскім рынку абцяжарэнні здараюцца. Заўсёды правярайце рэестр.

Памылка 3: аплата без папярэдняга пагаднення → Ніколі не плаціце грошай без падпісанага пагаднення, нават неафіцыйна.

Памылка 4: ігнараванне выдаткаў на кіраванне → У Orbi City і падобных комплексах сэрвісныя зборы 100–200 $/мес. Улічвайце ў разліку прыбытковасці.

Памылка 5: купля самага вялікага юніта → Для Airbnb студыі і 1-пакаёвыя выпярэджваюць 2-пакаёвыя па прыбытковасці на м². Большае не заўсёды лепш для інвестараў.

Часта задаюць

П: Ці можна купіць у Грузіі, не прыязджаючы асабіста? Так, праз даверанасць. Мы гэта рэгулярна робім.

П: Ці ёсць мінімальная цана куплі? Не. Можна купіць студыю за 20 000 $, калі хочаце. Парог 100 000 $ дзейнічае толькі для дазволу на пражыванне.

П: Ці могуць замежнікі валодаць зямлёй? Гарадская зямля: так, свабодна. Сельскагасп. зямля: не (замежнікі не могуць валодаць сельскагасп. зямлёй у Грузіі).

П: Ці патрэбны грузінскі банкаўскі рахунак? Не абавязкова для куплі. Але карысны для кіравання арэндным даходам.

Гатовыя купляць? Напішыце нам — суправодзім на кожным кроку.