Як іноземцю купити нерухомість у Грузії: покроковий путівник 2026

Повний путівник для іноземців з купівлі нерухомості у Грузії. Юридичний процес, необхідні документи, витрати, типові помилки і як їх уникнути.

Коротка відповідь

Іноземці можуть купувати нерухомість у Грузії з 100% правом власності — як і громадяни Грузії. Процес для готових об'єктів займає 2–6 тижнів. Потрібен лише дійсний паспорт. Угода закривається у Публічному реєстрі за 1–2 робочі дні.

Хто може купувати нерухомість у Грузії?

Практично всі. Грузія має один із найвідкритіших ринків нерухомості у світі:

Громадяни майже всіх країн можуть купувати
Без обмежень на тип нерухомості (квартира, будинок, земля*)
Не потрібен дозвіл уряду
Без мінімальної інвестиції для житлової купівлі
Ті ж права, що й у грузин, після купівлі

Примітка: сільськогосподарська земля має певні обмеження для іноземців. Міська земля повністю відкрита.

Покроковий процес купівлі

Крок 1: Визначте цілі (1–3 дні)

Перед пошуком чітко визначтесь:

Бюджет: включаючи всі витрати (див. нижче)
Мета: інвестиція (Airbnb/довгострокова) чи проживання
Локація: який район відповідає вашим критеріям
Терміни: коли потрібно, щоб об'єкт був готовий?

Поговоріть з нашим експертом, щоб уточнити критерії — допомагаємо безкоштовно.

Крок 2: Пошук нерухомості (1–4 тижні)

Варіанти:

З агентством (рекомендується для іноземців): підбираємо нерухомість за критеріями, організовуємо перегляди, надаємо ринковий аналіз.
Самостійно: локальні платформи (SS.ge, MyHome.ge), сайти забудовників. Враховуйте завищення цін на платформах-агрегаторах.

На що звертати увагу:

Репутація забудовника (для первинного ринку)
Правовий статус об'єкта (обтяження, іпотеки)
Фактична vs. рекламована площа
Якість будівлі та управління

Крок 3: Due diligence (1–3 дні)

Це критично. Ми перевіряємо:

Підтвердження права власності — продавець є законним власником (через Публічний реєстр)
Обтяження — немає боргів, іпотек чи юридичних претензій
Дозволи на будівництво — будівля побудована законно?
Платежі ОСББ/керуючої компанії — які поточні витрати?
Заборгованості по комуналці — немає несплачених рахунків

Крок 4: Попередня угода + завдаток (1 день)

Якщо все в порядку:

Підпишіть попередню угоду купівлі (грузинською та вашою мовою)
Сплатіть завдаток (зазвичай 10–20% ціни купівлі)
Узгодьте дату закриття та умови

Крок 5: Остаточна оплата (1 день)

Варіанти оплати:

Банківський переказ (найпоширеніший — везіть або переказуйте USD)
Грузинський банківський рахунок (можемо допомогти відкрити)
Криптовалюта (деякі забудовники приймають; на вторинному ринку менш поширено)

Грузинські банки не дають іпотеку іноземцям без грузинського доходу. Іноземні іпотеки: можливі, якщо банк вашої країни кредитує міжнародно.

Крок 6: Угода у Публічному реєстрі (1–2 робочі дні)

Фактична передача відбувається у Національному агентстві Публічного реєстру (NAPR):

Ви (або ваш повірений) і продавець підписуєте договір купівлі-продажу
Документи подаються електронно
Реєстрація зазвичай підтверджується того ж або наступного робочого дня
Ви отримуєте витяг з реєстру — ви власник

Крок 7: Після купівлі

Перереєструйте комунальні послуги на своє ім'я
Налаштуйте управління/оренду, якщо це інвестиція
Розгляньте страхування
Подайте на дозвіл на проживання, якщо застосовно (від 100К $)

Розкладка витрат

Стаття	Сума
Ціна нерухомості	Ваш бюджет
Комісія агентства	Зазвичай 0–3% (платить продавець; уточнюйте з агентом)
Збір Публічного реєстру	50–150 $ (експрес)
Юрист/нотаріус	100–300 $
Податок на нерухомість	~1% на рік
Загальні витрати на угоду	~1–3% від ціни купівлі

Грузія має одні з найнижчих транзакційних витрат у світі. Без гербового мита, без мита за перереєстрацію.

Чи потрібно приїжджати?

Ні. Ми регулярно проводимо дистанційні купівлі:

Проводимо відео-перегляди та надсилаємо детальні звіти
Ви видаєте довіреність (можна оформити у грузинському посольстві у вашій країні або через апостиль)
Підписуємо та реєструємо від вашого імені
Об'єкт ваш. Надсилаємо зареєстрований витяг.

Типові помилки, яких слід уникати

Помилка 1: купівля первинного житла у невідомого забудовника → Завжди перевіряйте завершені проекти забудовника. Відвідуйте їх. Спілкуйтесь з мешканцями.

Помилка 2: пропуск due diligence → Навіть на чистому грузинському ринку обтяження трапляються. Завжди перевіряйте реєстр.

Помилка 3: оплата без попередньої угоди → Ніколи не платіть грошей без підписаної угоди, навіть неофіційно.

Помилка 4: ігнорування витрат на управління → В Orbi City та схожих комплексах сервісні збори 100–200 $/міс. Враховуйте у розрахунку дохідності.

Помилка 5: купівля найбільшого юнита → Для Airbnb студії та 1-кімнатні випереджають 2-кімнатні за дохідністю на м². Більше не завжди краще для інвесторів.

Запитання та відповіді

З: Чи можна купити у Грузії, не приїжджаючи особисто? Так, через довіреність. Ми це регулярно робимо.

З: Чи є мінімальна ціна купівлі? Ні. Можна купити студію за 20 000 $, якщо хочете. Поріг 100 000 $ діє лише для дозволу на проживання.

З: Чи можуть іноземці володіти землею? Міська земля: так, вільно. Сільгоспземля: ні (іноземці не можуть володіти сільгоспземлею у Грузії).

З: Чи потрібен грузинський банківський рахунок? Не обов'язково для купівлі. Але корисний для управління орендним доходом.

Готові купувати? Напишіть нам — супроводимо на кожному кроці.